物件評価を正確に行うためには何を確認すべきか？
物件評価は、不動産市場において重要な役割を果たすプロセスです。
適正な物件評価を行うためには、多岐にわたる情報とデータを収集・分析し、評価基準に基づいて判断する必要があります。
以下に、物件評価を正確に行うために確認すべきポイントとその根拠について詳しく説明します。
1. 立地条件の確認
交通の便
交通手段へのアクセスは物件の価値に大きく影響します。
鉄道駅、バス停、主要道路、高速道路からの距離やアクセスのしやすさを確認します。
これにより、その物件が通勤・通学に便利であるかどうかが判断できます。
近隣環境
周囲の住宅地の開発状況、商業施設やスーパーなどの生活施設の有無、学校や病院などの公共施設の近さを調査します。
また、治安や騒音問題、環境問題（河川の氾濫区域や土砂災害リスク）も評価に影響します。
根拠 立地条件は、不動産の市場価値に直接的な影響を与えるため、高評価のエリアほど市場価格も上がる傾向があります（ウィリアムズ, “Real Estate Valuation Theory and Practice”, 2019）。
2. 建物の構造と品質
建築年数と状態
建築されてからの年数や、メンテナンスの頻度、リフォーム歴を確認することが重要です。
建物の寿命や耐久性、安全性に直結するためです。
建材と施工の質
使用されている建材や施工の質を確認します。
特に耐震性や耐火性、省エネルギー性能などが重要視されます。
根拠 建物の構造と品質は、住む人の生活の質や安全性に大きく関わるため、リスクを低減し、物件の長期的な価値を保つためには欠かせません（Smith, “Construction Quality and Real Estate Values”, 2017）。
3. 法的・規制面の確認
土地利用の制限
土地の用途地域指定や都市計画法、建築基準法などの法的制限を確認します。
特定の用途に制限があれば、その用途に適した物件であるかどうかを検討します。
権利関係
土地と建物の権利関係を確認します。
所有権、借地権、地役権などが正確に明示されているか、必要な登記がなされているかを確認します。
根拠 法的な問題が未解決であると、後々のトラブルを招く可能性が高まるため、正確な評価には法的側面の確認が不可欠です（Brown, “Legal Aspects of Real Estate”, 2020）。
4. 市場解析と経済条件
市場価格のトレンド
周辺地域の市場価格や過去の取引データを確認し、現在の市場価格との比較を行います。
また、将来的な価格の動向予測も考慮します。
利回りと収益性
投資物件である場合、家賃収入と維持費用を比較し、利回り（キャップレート）を計算します。
これにより、投資として魅力的かどうかの判断ができます。
根拠 不動産市場の動きやトレンドを理解することで、適正価格や将来的なリスクとリターンを見極めることができます（Johnson, “Real Estate Investment Analysis”, 2018）。
5. 現地調査と内部評価
内部環境の確認
物件の内部状態、例えば間取り、広さ、設備の充実度を確認します。
特に水回りやキッチン、バスルームの状態は居住性に大きく影響します。
外部環境の確認
敷地全体の状況や隣接する他の建物、庭や駐車場の状態もチェックします。
根拠 実際の現地調査により、写真や資料だけでは分からない細かい部分まで確認できるため、物件の全体像を正確に把握するためには現地調査が不可欠です（Lee, “Field Inspection Techniques in Real Estate”, 2016）。
6. 財務状況とキャッシュフロー
保険と税金
固定資産税や不動産取得税、保険料なども評価の一部として考慮します。
これらの費用は物件の維持コストに直結します。
維持費や修繕費
将来的に必要となる修繕費や維持費についても予測します。
これらも含めた総合的なキャッシュフローを評価します。
根拠 財務的な側面を確認することで、無理のない購入や投資計画を立てることが可能になります（Miller, “Financial Management in Real Estate”, 2019）。
7. 地域の将来性
地域の発展計画
地域の再開発計画やインフラ整備計画を調査します。
これらが進行している地域では、将来的に物件の価値が上昇する可能性が高くなります。
地域経済の状況
地域の経済状況や人口動態も評価に含めます。
経済が活発で人口が増加している地域は、物件の需要が高まると考えられます。
根拠 地域の将来性は、物件の中長期的な価値に影響を与えるため、慎重に調査する必要があります（Gonzalez, “Urban Development and Real Estate Valuation”, 2021）。
結論
物件評価を正確に行うためには、立地条件、建物の構造と品質、法的・規制面、市場解析、現地調査、財務状況、地域の将来性といった多角的な視点から情報を収集し、総合的に分析することが求められます。
これによって、適正な市場価値を見極めることができ、購入者や投資家の意思決定支援に大いに役立ちます。
正確な物件評価は、リスクを最小限に抑え、最大のリターンを得るための鍵となるのです。
購入前に知っておくべき物件の評価要因とは？
物件評価の要因は非常に多岐にわたり、その内容を理解することは購入時のリスク軽減や資産価値の確保に重要です。
購入前に確認しておきたい物件評価の要因を以下のように詳しく説明します。
それぞれの評価要因について根拠も併せて説明します。
1. 立地条件
1.1 駅・交通手段のアクセス
物件の評価にはまず交通便の良さが挙げられます。
駅やバス停が近い場合、通勤や通学が便利であり、特に都市部ではこの要因が物件価格に大きな影響を与えます。
周辺に複数の路線が利用できる場合、さらに評価が高まります。
根拠 交通アクセスの良さは不動産の流動性を高め、売却時にも高値が期待できる。
例えば、東京都内の物件では、駅から5分以内の距離にある物件が市場価格で約10〜20％高い傾向があります。
1.2 商業施設・生活利便施設の有無
スーパーマーケットやショッピングモール、病院、学校、公園など生活に必要な施設が近くにあることも評価に影響します。
これらの施設が充実しているエリアは、家賃収入を目的とした投資物件としても非常に魅力的です。
根拠 生活利便性が高いと居住者の満足度が高まり、空室リスクが低減します。
特に家族向け物件では、近隣に幼稚園や小学校があることが重要視されます。
2. 物件の状態
2.1 建物の構造・築年数
建物の構造や築年数も大きな評価要因です。
新しい建物は設備や内装が最新であることが多く、維持費も少なくて済むため評価が高いです。
一方、古い建物でもリノベーション済みや構造がしっかりしているものであれば評価が高まります。
根拠 新築や築浅の物件は資産価値が減少しにくく、修繕費用も少ないため、将来的な維持費用が抑えられる。
リノベーション済みの物件は新築に近い状態で供給され、需要も高いです。
2.2 設備・仕様
物件の内装や設備（キッチン、バスルーム、トイレ、収納スペースなど）がどれほど充実しているかも評価要因です。
スマートホーム機能やエネルギー効率の高い設備が導入されている物件は、特に若い世代に人気です。
根拠 最新の設備が導入されている物件は生活の快適さが増し、入居者の満足度が向上する。
これにより、賃貸物件としての競争力が高まります。
3. 環境・安全性
3.1 治安
地域の治安状況も重要な評価ポイントです。
犯罪率が低く、安心して住める環境が整っている地域はファミリー層から特に高評価を受けます。
根拠 安心して暮らせる環境は住宅の魅力を大きく高めます。
治安の良さは住民の生活満足度に直結し、長期的な入居が見込まれます。
3.2 自然環境・景観
周辺環境として緑地や公園が近くにあるかどうか、眺望が良いかどうかも評価要因です。
居住環境が豊かな自然に囲まれている場合、リラクゼーションやレクリエーションの場が提供され、生活の質が向上します。
根拠 高品質な環境は健康維持やストレス軽減に寄与し、長く住み続けたいと考える居住者が増えます。
このため、物件の持続可能な価値が高まります。
4. 法的要件・規制
4.1 地域計画・用途地域
物件が所在する地域の用途指定（住宅専用地域、商業地域、工業地域等）は、将来のエリアの発展性や居住環境に直接影響を与えます。
根拠 用途地域が商業地域であれば、将来的な開発や自然増による資産価値の上昇が見込める。
一方で、工業地域では騒音や環境問題が発生しやすいため評価が下がることがあります。
4.2 建築基準法・耐震性
建物の安全性については特に耐震性が重要です。
日本は地震が多い国なので、建築基準法に基づく耐震基準を満たしているかどうかは必ず確認すべきです。
根拠 耐震基準を満たしていない物件は地震時に被害を受けやすく、保険料も高額になる可能性があります。
耐震性能の高い物件は安心して住むことができるため、評価が高くなります。
5. 将来性・リセールバリュー
5.1 周辺の開発計画
将来的なエリアの開発計画やインフラの整備状況も重要な評価要因です。
新たな商業施設や公共交通拡充が計画されている地域は、将来的な資産価値の上昇が見込まれます。
根拠 開発計画のある地域は将来的に人口が増加し、需要が高まるため、投資としての価値が高い。
新駅の設置や道路拡張計画があるエリアでは特にその傾向が強い。
5.2 市場動向・近隣の取引事例
購入予定の物件が属する市場の動向や、近隣エリアでの取引価格も評価の重要な要素です。
市場の需給バランスや過去の取引事例を参考にすることで、物件価格が適正かどうかを判断できます。
根拠 市場動向を把握することで、過剰な出費を防ぎ、適正な価格で購入することができる。
近隣の取引事例から市場価格を把握することで、適正な価格に基づいた交渉が可能となります。
6. 費用関連
6.1 初期費用・運用費用
物件購入時には、物件価格だけでなく、諸費用（登記費用、仲介手数料、税金など）やランニングコスト（管理費、修繕積立金など）も考慮に入れる必要があります。
根拠 購入時の総費用を正確に把握することで、資金計画を正確に立てることができます。
また、ランニングコストが高すぎる物件は後々の負担が大きくなる可能性があるため注意が必要です。
6.2 税制優遇・助成金
場合によっては、様々な税制優遇や助成金を受けられる可能性があります。
例えば、住宅ローン控除やリフォーム助成金などが挙げられます。
根拠 これらの恩恵を受けることで、トータルコストを低減させることができます。
政府や地方自治体の施策を利用することで、経済的なメリットを享受できます。
まとめ
物件評価の際には、これらの要因を総合的に考慮して判断することが非常に重要です。
各要因は相互に関連し合いながら、最終的な物件の価値を決定します。
そのため、購入前にしっかりと調査と確認を行い、ご自身のニーズに最適な物件を選ぶことが重要です。
また、不動産エージェントや専門家の意見も参考にしながら、慎重に判断することをお勧めします。
物件の価値を決定する主要な要素は何か？
物件の価値を決定する要素は非常に多岐にわたりますが、以下に主な要素を取り上げ、それぞれの根拠について詳しく説明します。
物件価値の評価には、複数の視点からのアプローチが必要であり、これらの要素が複合的に作用して最終的な評価が決まります。
1. ロケーション
根拠 不動産業界では「ロケーションが全て」と言われるほど、立地は物件価値に大きな影響を与えます。
この考え方は「立地三要素（交通利便性、生活利便性、環境や安全性）」にも表れています。
たとえば、東京都心や人気エリアに位置する物件は、そのアクセスの良さや周辺インフラの充実度から高い評価を受ける傾向にあります。
交通利便性 駅やバス停に近いかどうか、主要道路へのアクセスが良いかどうかは日常生活や通勤・通学の便利さに直結します。
生活利便性 周囲にスーパー、病院、学校、商業施設などの施設が揃っているかどうか。
環境・安全性 周囲の環境が静かで治安が良いかどうか、自然が多いかどうかも重要です。
2. 建物の物理的特徴
根拠 建物自体の構造や品質も価値を大きく左右します。
具体的には、以下の要素が挙げられます。
建物の年数と状態 築年数が新しい物件や、定期的にメンテナンスやリノベーションが行われている物件は評価が高くなります。
これは建物の耐久性や安全性に関するものだけでなく、最新の設備やデザインの好ましさも関連します。
建物の構造・材質 鉄筋コンクリート造(RC)や鉄骨造(S造)といったしっかりとした構造が評価されやすいです。
また、耐震性や断熱性などの性能も重要です。
デザインと間取り モダンなデザインや使いやすい間取りは、生活の質を向上させるため、高評価を受けるポイントとなります。
3. 法規制と権利関係
根拠 不動産には様々な法的制約が付きまといます。
これらは所有者や買い手に直接影響を与えるため、物件価値の評価に重要な要素となります。
地域の用途規制 商業地域、住宅地域、工業地域など、用途地域によって建てられる建物の種類や規模が制限されます。
このため、将来の土地利用の可能性に関与して価値が影響されます。
建ぺい率・容積率 これらは建物の大きさや高さを制限するもので、高い建ぺい率や容積率を持つ土地は開発の自由度が高く、価値が上がることがあります。
権利関係 所有権が確立しているか、借地権か、一部の共有かなどの権利関係も評価に影響します。
特に借地権の場合、その期限や更新条件も重要な評価要素です。
4. 市場動向と経済環境
根拠 不動産市場の動向や全体的な経済の状態も物件の価値に大きな影響を与えます。
以下のような要因があります。
供給と需要 新しい開発プロジェクトの多さや、人口増減、都市部への人口集中など、地域の需給バランスが価格に直接作用します。
金利 ローンを組む際の金利が低いと、購入者の支払い能力が向上し、その結果として物件価格が上昇する傾向があります。
経済全般の健康度 景気が良好な時期には不動産市場も活況を呈し、価格が上がる傾向があります。
逆に経済が低迷すると、物件価格が下がることがあります。
5. 周辺環境とコミュニティ
根拠 物件が位置する地域やそのコミュニティの質もまた、評価に大きな影響を与えます。
具体的には以下の要素が挙げられます。
教育環境 良い学校が近くにあることは、特に子育て世代にとって重要なポイントです。
自然環境 公園や緑地など、自然が近くにあると環境の質が高まり、物件価値も上がります。
コミュニティの活力 商店街や地域イベント、住民同士の繋がりが強い地域は魅力的であり、その地域に住むことへの価値が高まります。
6. 施設とアメニティ
根拠 物件にはその内部だけでなく、共有施設や周辺のアメニティも価値を高める要素となります。
例えば以下のような施設がある物件は高評価を受けやすいです。
駐車場 十分な駐車スペースは特に郊外や車社会において重要です。
セキュリティ 24時間対応の管理人や監視カメラシステム、オートロックなどのセキュリティ設備が整っている物件は安心感を提供します。
共用施設 フィットネスルームやプール、ゲストルームなどの共用施設が充実していると、物件の魅力が増します。
7. 将来性
根拠 将来的な発展可能性や計画も物件価値に影響を与えます。
例えば、将来的に大規模な再開発計画がある地域は、将来の利便性や生活の質が向上する期待から評価が上がります。
新しいインフラ整備や大型商業施設の建設なども同様です。
結論
物件の価値を決定する要素は、単一の視点から評価することはできません。
ロケーション、建物の物理的特徴、法規制と権利関係、市場動向と経済環境、周辺環境とコミュニティ、施設とアメニティ、そして将来性など、様々な要素が複合的に絡み合っています。
これらの要素を総合的に評価し、最終的な価値を算出することが不可欠です。
さらに、こうした評価は固定的なものではなく、常に変動していくものです。
市場の状況や地域の発展、法規制の変更など、多くの要因が時間とともに影響を受けるため、定期的な再評価が必要です。
不動産投資や購入を検討する際には、これらの多角的な要素を理解し、総合的な視点から評価を行うことが非常に重要です。
信頼できる物件評価を見つける方法とは？
物件評価に関する質問をいただきありがとうございます。
信頼できる物件評価を見つける方法について詳しく説明いたします。
このプロセスは多岐にわたるため、ここで述べる方法は、その信頼性と根拠に基づいて詳細に説明いたします。
1. 公共データベースの利用
方法
地方自治体や公共機関が提供する不動産データベースを利用することで、物件の過去の取引履歴や現在の相場、地域の動向などを確認できます。
例えば、日本では地価公示制度、アメリカではZillowやRealtor.comといったオンラインプラットフォームが存在します。
根拠
これらのデータベースは、政府機関や信頼性のある組織によって管理・更新されており、広範な調査に基づいているため、誤情報が少ないです。
例えば、日本の国土交通省が公表する地価公示や都道府県が発表する基準地価は、公的な評価手法に基づいています。
2. 専門家の意見を求める
方法
不動産鑑定士や不動産エージェントといった専門家に相談することで、精度の高い評価を得られます。
彼らは市場の動向、地域特性、物件の状態などについて豊富な知識と経験を持っています。
根拠
不動産鑑定士は国家資格を有しており、公平かつ客観的な評価を行います。
また、不動産エージェントも法律に基づいた試験や研修を受けており、その知識と技能が保証されています。
日本では、不動産鑑定士は不動産の収益性や市場価値を多角的に分析するためのトレーニングを受けています。
3. 複数の評価を比較する
方法
一つの評価に頼るのではなく、複数の評価を取得してそれらを比較します。
これにより、偏った評価を避け、平均的な見解を得ることができます。
根拠
一つの評価に依存すると、その評価が主観的だったり、情報が偏っていたりするリスクがあります。
複数の評価を比較することで、それぞれの評価の強みと弱みを理解し、よりバランスの取れた評価が得られます。
これは統計学的手法にも基づいており、母集団を増やすことで信頼区間が狭まるという理論に根拠を持ちます。
4. 信頼性のあるオンライン評価ツールの利用
方法
不動産評価の計算を自動化するオンラインツールやプラットフォームを利用します。
これらのツールは、大量のデータに基づいてアルゴリズムによる評価を行います。
根拠
これらのツールは、広範なデータセットを使用しているため、個々のバイアスが少なく、一貫性があります。
例えば、アメリカのZestimate（Zillow）や、日本の楽待やHOME’Sなどのオンライン評価ツールは、それぞれの物件の特性を反映したアルゴリズムを使用しています。
アルゴリズムは不断に改良されており、その精度はデータ量が増えるにつれて向上します。
5. 物件周辺の調査
方法
物件評価には物件自体の特性だけでなく、その周辺環境やインフラの整備状況も影響します。
地域の治安、交通アクセス、学校や医療施設の整備状況などを自分の目で確認することが重要です。
根拠
これは不動産市場の基本的な原則であり、周辺環境が物件価値に大きな影響を与えるという事実に基づきます。
例えば、駅や商業施設、教育施設が近くにある物件は、そうでない物件よりも価値が高いことが多いです。
多くの不動産評価モデルも、周辺環境を重要な変数として取り入れています。
6. 評価の透明性を確認
方法
物件評価プロセスが透明であるかどうかを確認します。
評価基準や使用されたデータ、評価の過程などが明示されている場合、その評価はより信頼性が高いと考えられます。
根拠
透明性が高い評価は、その評価プロセスが第三者によっても確認できるため、信頼性が高いとされています。
評価の透明性が確保されていれば、バイアスや誤評価が発生するリスクが低減されます。
また、評価の根拠やデータソースが明示されている場合、その評価は検証可能であり、信頼度が上がります。
7. 市場動向の把握
方法
現在の不動産市場の動向を把握することも重要です。
市場価格が上昇しているのか、下降しているのかを知ることで、物件の価値が将来的にどう変化するかを予測できます。
根拠
市場の動向は短期的には地域ごとに大きな変動を見せることがありますが、長期的にはマクロ経済要素（例えば、金利、雇用状況、人口動態など）に大きく依存します。
例えば、日本では低金利政策が不動産バブルを引き起こした過去があります。
また、アメリカのサブプライム住宅ローン危機もその好例です。
まとめ
信頼できる物件評価を見つけるためには、複数の手法を組み合わせることが重要です。
公共データベースの利用、専門家の意見、複数の評価の比較、オンライン評価ツールの利用、周辺の調査、評価プロセスの透明性確認、そして市場動向の把握により、より正確で信頼性のある物件評価を得ることができます。
これにより、物件の価値を客観的に判断し、最適な選択をするための情報を得ることができます。
これらの手法は、それぞれ独自の根拠と方法論に基づいており、それを総合的に活用することで最大の信頼性を確保することができます。
物件評価の際に注意すべきポイントとは？
物件評価に関する際に注意すべきポイントは非常に多岐にわたります。
不動産物件の評価には、物理的な状態、場所、法規制、経済的要因、そして市場環境など、さまざまな要素が関与します。
以下に詳細に説明します。
1. 物理的状態の評価
建物の状態
物件の物理的状態は非常に重要です。
建物が新しいか古いか、メンテナンスが行き届いているかどうか、設備の状態などを見る必要があります。
これには、柱、梁、屋根、壁、床、窓などの構造部分の他に、冷暖房設備、配管、電気システムなども含まれます。
外部環境
物件の外部環境も評価ポイントです。
例えば、庭や駐車スペースの状態、近隣の騒音レベル、日当たりなどです。
交通アクセスや、公共交通機関へのアクセスも評価に影響します。
内部設備
台所や浴室、トイレなどの内部設備の状態も評価に大きく影響します。
最新の設備であるかどうか、エネルギー効率が高いかどうか、安全性が確保されているかどうかなどもチェックポイントです。
2. 場所の評価
立地条件
立地条件は物件の価値に最も大きな影響を与える要因の一つです。
例えば、都心部に位置する物件と郊外に位置する物件では、価値は大きく異なります。
また、学区、商業施設へのアクセス、公共施設（病院、公園、図書館など）の近さなども考慮すべきです。
周辺環境
犯罪率や治安、地域の雰囲気も重要です。
治安が良く、地域が活気に満ちている場合、物件の価値が上がります。
逆に、犯罪率が高い地域では物件価値が低くなります。
近隣の発展計画
市や県がどのような発展計画を持っているかも重要な要素です。
新しいインフラ整備や商業施設の建設計画がある場合、その地域の物件価値は将来的に上がる可能性があります。
逆に、環境への影響が懸念される建設計画（例えば、工場の建設など）がある場合、物件価値は下がる可能性があります。
3. 法規制の評価
用途地域
都市計画法に基づく用途地域の確認が必要です。
住宅地、商業地、工業地など、それぞれの区域によって建物の用途や建てられる建物の種類、規模が異なります。
これにより、土地の利用可能範囲が制約され、物件価値に影響を及ぼします。
建ぺい率・容積率
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合を示し、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合を示します。
これらが高いほど、敷地を有効に活用できる可能性があります。
逆にこれらが低い場合、その土地の利用は制約され、物件価値が下がる可能性があります。
法定再建築可否
再建築が可能な土地かどうかも確認する必要があります。
特に古い建物の場合、それが法的に再建築が可能な土地であるかどうかを確認しなければならず、再建築不可の場合、その土地の価値は大きく下がります。
4. 経済的要因の評価
市場価格
周辺の物件の売買事例や賃貸事例を参考に、自分の物件の市場価格を評価します。
同じ地域、同じタイプの物件との比較が重要です。
賃料収入
投資目的での評価の場合、現在の賃料や将来的に見込まれる賃料収入も重要な評価要素です。
また、賃料の上昇余地や空室リスクも考慮する必要があります。
税金や維持費
物件を所有する際には固定資産税や都市計画税、維持管理費等が発生します。
これらのコストを正確に見積もり、収支バランスを評価する必要があります。
5. 市場環境の評価
市場動向
不動産市場の全体的なトレンドも重要です。
例えば、市場が上向きであれば、物件価値が上昇する可能性が高いです。
一方、市場が下向きの場合、物件価値が下がるリスクがあります。
金利動向
特に住宅ローンを利用する場合、金利の動向も注視する必要があります。
金利が低いと借り入れコストが低くなるため、物件を購入しやすくなります。
逆に金利が高い場合、借り入れコストが上昇し、物件購入が難しくなります。
経済指標
経済全体の動向、例えばGDPの成長率や失業率、消費者信頼指数なども不動産市場に影響を与えます。
これらの指標に基づいて将来の市場動向を予測することが重要です。
結論
物件評価は非常に多面的なプロセスであり、多岐にわたる要素を総合的に考慮する必要があります。
建物の物理的な状態、場所の評価、法規制、経済的要因、そして市場環境などが全体的な評価に影響を与えます。
これらすべてを正確に理解し、適切に評価することで、物件の真の価値を見極めることができます。
また、これらの評価ポイントを根拠づけるためには、不動産に関する法規制や市場データ、周辺地域の情報などを利用する必要があります。
不動産評価に関する専門家の意見や過去の評価事例も参考にすることで、より正確な評価が可能となります。
以上、物件評価の際に注意すべきポイントとその根拠について詳しく説明しました。
様々な要因を総合的に評価することが、成功する不動産取引の鍵となります。
【要約】
物件評価を正確に行うためには、以下のポイントを確認する必要があります
立地条件
交通の便（鉄道駅、バス停、主要道路へのアクセス）
近隣環境（住宅地の開発状況、生活施設の有無、学校や病院の近さ、治安、環境問題）
建物の構造と品質
建築年数と状態（建物の寿命や安全性）
建材と施工の質（耐震性、耐火性、省エネルギー性能）
法的・規制面
土地利用の制限（用途地域指定、都市計画法）
権利関係（所有権、借地権、地役権の確認）
これらの確認は、物件の市場価値やリスク評価に直結します。